Vivere in una casa in comodato d’uso gratuito può sembrare una soluzione vantaggiosa e conveniente, specialmente tra familiari o persone di fiducia, ma dietro questa tipologia contrattuale si nascondono numerosi rischi giuridici, fiscali e pratici tanto per il proprietario quanto per l’occupante. Prima di accettare di abitare un immobile con tali modalità o di concederlo, è essenziale comprendere nel dettaglio quali sono le potenziali insidie e come tutelarsi.
Il quadro normativo e le caratteristiche del comodato d’uso
Il comodato d’uso gratuito è un contratto che consente a una parte, detta comodante, di consegnare a un’altra, detta comodatario, un bene immobile affinché quest’ultimo possa servirsene gratuitamente per un tempo determinato o fino a che il proprietario ne richiederà la restituzione. La normativa di riferimento, regolata dal codice civile italiano, prevede che tale contratto possa essere sia scritto sia verbale, elemento che spesso complica i rapporti tra le parti e rende difficoltosa la gestione di eventuali controversie future.
In questo tipo di contratto, il comodatario si impegna a utilizzare l’immobile esclusivamente per le finalità indicate e a restituirlo entro i termini pattuiti o a semplice richiesta del comodante, specie in caso di urgente necessità da parte di quest’ultimo. Il bene non può essere ceduto a terzi, né concesso in subaffitto senza autorizzazione, pena la rescissione immediata del contratto e il risarcimento per eventuali danni provocati.
Rischi fiscali e sanzioni per il proprietario e l’occupante
Uno degli aspetti meno noti ma più rilevanti è quello dei rischi fiscali. Negli ultimi anni, l’Agenzia delle Entrate effettua controlli costanti su questa particolare forma di godimento dell’immobile, soprattutto nei casi in cui il comodato venga stipulato tra soggetti che non hanno legami di parentela. L’obiettivo è arginare gli episodi di comodato simulato, utilizzato per mascherare una reale locazione e sfuggire alle imposizioni fiscali correlate all’affitto tradizionale.
Quando si simula una locazione dietro la parvenza di comodato gratuito, i rischi sono considerevoli:
- Sanzioni pecuniarie per il proprietario: Se si scopre che dietro un finto comodato si cela un vero contratto di locazione, il proprietario rischia una sanzione amministrativa che può andare dal 120% al 240% dell’imposta di registro non versata. Inoltre, si apre la possibilità di una verifica per redditi immobiliari non dichiarati, con conseguente aggravio di imposte, interessi e altre sanzioni fiscali.
- Responsabilità in solido per l’occupante: Anche chi vive nell’immobile in regime di comodato gratuito simulato può essere chiamato al pagamento delle stesse sanzioni amministrative e dell’imposta di registro omessa, insieme agli interessi di mora. In altre parole, entrambi i contraenti rispondono solidalmente nei confronti del fisco.
Questa situazione si verifica soprattutto quando l’accordo non è chiaro e il contratto viene redatto o gestito in modo superficiale, senza una reale distinzione fra comodato d’uso e contratto di locazione, magari per evitare il pagamento delle imposte e delle tutele obbligatorie sugli affitti.
Perdita di tutele legali e instabilità abitativa
Uno dei rischi principali per chi abita in comodato riguarda la totale assenza delle garanzie legali normalmente previste per gli inquilini nei contratti d’affitto ordinario. Nel comodato, infatti, il diritto a restare nell’immobile è molto più fragile:
- Espulsione senza preavviso: Il proprietario-comodante può richiedere in qualsiasi momento la restituzione dell’immobile, anche senza preavviso, se non è stato pattuito un termine specifico o in caso di urgente necessità. In caso di contratto solo verbale, la posizione dell’occupante è ancora più debole.
- Mancanza di protezione in caso di disdetta unilaterale: Il comodatario non gode delle tutele contro lo sfratto, né può pretendere motivazioni formali per la richiesta del rilascio dell’alloggio.
- Impossibilità di subaffittare o cedere il bene: La casa ricevuta in comodato non può essere affittata a terzi né concessa in subcomodato, se non con consenso espresso del proprietario. In caso di violazione di tale obbligo, il comodante può ottenere rapidamente la risoluzione del rapporto e agire per il risarcimento danni.
Accettare questa forma contrattuale implica quindi un elevato livello di precarietà abitativa per l’occupante. Chi si trova a vivere in queste condizioni perde ogni tutela circa la durata della permanenza nell’immobile e può essere costretto a liberarlo improvvisamente, con gravi disagi personali ed economici.
Altri rischi latenti: rapporti personali, manutenzione e controversie
Al di là degli aspetti fiscali e legali, il comodato d’uso gratuito nasconde ulteriori insidie:
- Natura informale e rischi da contratto verbale: L’ampio ricorso ai comodati verbali può generare malintesi e dispute, soprattutto in assenza di testimoni o prove scritte sulla data di consegna, sulle modalità di utilizzo dell’immobile e sulle responsabilità di manutenzione. In caso di litigio o rottura dei rapporti personali, dimostrare la validità e i confini dell’accordo può diventare assai problematico, anche in sede giudiziaria.
- Obblighi di custodia e corretto utilizzo: Il comodatario ha il dovere di usare e custodire l’immobile con la massima diligenza, provvedendo alle spese di ordinaria manutenzione. Tuttavia, non sempre le parti disciplinano in modo chiaro oneri come bollette, tasse locali TIC/IMU e riparazioni straordinarie, dando origine a possibili conflitti.
- Potenziali ripercussioni sui rapporti familiari: Spesso, soprattutto tra parenti, il comodato viene dato per scontato e non formalizzato, il che può incrinare le relazioni in caso di pretese contrastanti o di successioni ereditarie future.
- Condizioni operative nel tempo: L’assenza di limiti temporali espliciti espone entrambe le parti a incertezze sul futuro, specie se si verificano cambiamenti nelle rispettive esigenze o sopraggiungono condizioni di necessità non previste all’inizio.
In caso di controversia, chi ha ricevuto l’immobile in comodato rischia di doverlo riconsegnare nell’immediato, senza diritto ad alcuna indennità, anche se sono stati sostenuti investimenti di una certa rilevanza per il miglioramento della casa.
Come tutelarsi: prevenzione e regole d’oro
Per ridurre i pericoli nascosti e vivere serenamente sotto un comodato d’uso gratuito è fondamentale:
- Stipulare sempre un contratto scritto, dettagliato e registrato, anche tra familiari, precisando scadenze, modalità di restituzione e responsabilità sulle spese.
- Chiarire diritti, doveri e cause di eventuale scioglimento del rapporto, per evitare malintesi o pretese infondate.
- Non simulare mai una locazione nascosta dietro falsa apparenza di gratuità, sottoscrivendo un comodato in luogo di un contratto di affitto, per non incorrere in pesanti sanzioni fiscali e rischiare controlli a sorpresa.
- Non effettuare subaffitto o cessione del bene ad altri soggetti senza il consenso scritto del comodante, rispettando puntualmente le regole del contratto.
- Mantenere sempre rapporti trasparenti e fondati sulla reciproca fiducia, essenziali soprattutto nel caso di rapporti tra conoscenti o membri della stessa famiglia.
Rimane centrale la consapevolezza che, pur essendo una soluzione apparentemente più semplice e meno onerosa rispetto all’affitto, il comodato d’uso gratuito comporta rischi concreti per entrambe le parti e può determinare conseguenze significative in caso di mancato rispetto delle norme fiscali o di sopravvenuti dissidi personali.
Prima di scegliere questa formula abitativa, è quindi opportuno informarsi accuratamente, valutare attentamente costi e benefici e, se necessario, rivolgersi a un esperto per la stesura di un contratto che tuteli i reciproci interessi e riduca al minimo i rischi che si annidano dietro la facciata di gratuità.
