La normativa italiana in materia di IMU prevede alcune eccezioni significative quando si parla di immobili che non sono più idonei all’uso previsto. In particolare, la questione degli immobili dichiarati inagibili è uno dei temi più rilevanti sia per i proprietari privati sia per le imprese, perché permette di ridurre concretamente il carico fiscale. Tuttavia, le condizioni per ottenere tale beneficio sono molto precise e occorre rispettare una procedura rigorosa per accedervi.
Definizione di inagibilità e basi normative
Il concetto di inagibilità si riferisce a uno stato oggettivo e accertato in cui l’immobile si trova in condizioni tali da non poter essere utilizzato per l’uso abitativo, produttivo o commerciale per il quale era destinato. Si tratta di una situazione che deriva solitamente da gravi problemi strutturali, tecnologici o igienico-sanitari che non possono essere risolti con semplici interventi di manutenzione, ma richiedono significativi lavori di ristrutturazione o addirittura la totale ricostruzione dell’edificio.
L’art. 1, comma 747, lettera b), della Legge 160/2019 è il principale riferimento normativo: questa disposizione consente ai possessori di fabbricati inagibili di beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile IMU, ma solo per il periodo dell’anno in cui l’immobile si trova effettivamente in tale stato.
Condizioni essenziali per la riduzione
Accedere allo sconto IMU sulla casa inagibile non è automatico: occorre soddisfare precisi requisiti e fornire apposita documentazione.
1. Stato oggettivo di inagibilità
- L’inagibilità deve essere reale, obiettiva e accertata; non basta la semplice dichiarazione del proprietario. Questo stato significa che l’immobile non può essere utilizzato per nessuna delle sue funzioni originarie.
- Le cause possono essere molteplici: crolli strutturali, gravi carenze igienico-sanitarie, rischi per la stabilità, degrado dovuto a eventi eccezionali.
- Importante è che la mancanza di abitabilità non derivi da una scelta volontaria del proprietario ma sia legata a situazioni indipendenti dalla sua volontà (ad esempio, eventi naturali, vetustà o danni gravi).
2. Accertamento dell’inagibilità
- La situazione deve essere riconosciuta dal Comune. L’accertamento può avvenire in due modi:
- Con una perizia tecnica dell’ufficio tecnico comunale, richiesta e pagata dal proprietario.
- Con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, redatta da un tecnico abilitato (come previsto dal DPR 445/2000), che attesti l’inagibilità o inabitabilità dell’immobile.
- Questa documentazione va presentata tempestivamente agli uffici comunali preposti, spesso con un apposito modello fornito dal Comune. Se la documentazione viene trasmessa dopo i termini previsti (generalmente entro il 30 giugno), la riduzione si applicherà solo dall’anno successivo.
Quando si ottiene la completa esenzione IMU?
La normativa italiana prevede un’esenzione totale dal pagamento IMU solo in casistiche molto limitate. La più importante riguarda gli immobili che, nel Catasto, sono classificati come unità collabenti (categoria catastale F/2). Questi edifici sono talmente deteriorati da risultare del tutto privati di rendita e valore fiscale, quindi esenti sia dall’IMU sia da qualsiasi tributo immobiliare relativo. In sintesi:
- L’esenzione totale IMU spetta se la casa è iscritta in catasto come collabente, ossia non ha possibilità di utilizzo neppure temporaneo.
- Per ottenere la classificazione come unità collabente, il proprietario deve richiedere la verifica e il nuovo accatastamento secondo le regole dell’Agenzia delle Entrate: solo così l’immobile sarà escluso dal pagamento di qualunque imposta immobiliare fino ad eventuale ristrutturazione e nuova attribuzione della rendita cadastrale.
Un’altra condizione, meno frequente, di esenzione si verifica se il proprietario si trasferisce stabilmente in una casa di cura, e il Comune assimila l’immobile a prima casa per tutto il periodo di permanenza in struttura.
Altre peculiarità e vantaggi
La riduzione IMU al 50% vale sia per la prima sia per la seconda casa, purché venga dimostrata la condizione di inagibilità. La giurisprudenza più recente, come sottolineato dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 8592/2021), riconosce la validità della riduzione anche per le seconde abitazioni, sempre che la documentazione sia conforme e comprenda tutti i requisiti normativi richiesti.
Un caso particolare si verifica quando lo stato di inagibilità sia già noto al Comune, ad esempio dopo eventi calamitosi o accertamenti pubblici: in tal caso, l’agevolazione può essere riconosciuta anche senza presentazione della richiesta da parte del proprietario, secondo il principio di collaborazione e buona fede tra contribuente e amministrazione.
Basta invece la semplice riduzione del valore imponibile per tutte le altre tipologie di immobili inagibili che mantengono una rendita catastale attiva, cioè che non sono qualificati come collabenti ma non possono essere utilizzati in modo efficace né affittati.
Per ogni periodo in cui permangono le condizioni di inagibilità, è obbligatorio avvisare il Comune tempestivamente e trasmettere tutta la documentazione tecnica che attesta la permanenza dello stato di degrado strutturale.
È fondamentale ricordare che, qualora lo stato di inagibilità dovesse venire meno (ad esempio dopo la ristrutturazione), il proprietario dovrà comunicare immediatamente il ripristino dell’agibilità e riprendere il normale pagamento del tributo.
In sintesi, l’esenzione totale dal pagamento dell’IMU è prevista solo se l’immobile è accatastato tra le unità collabenti, mentre in tutti gli altri casi di inagibilità accertata si riconosce una riduzione pari al 50% della base imponibile, subordinata alla presentazione di perizia tecnica o dichiarazione asseverata da un professionista abilitato e al rispetto dei tempi e delle modalità imposte dal Comune. Il rispetto scrupoloso di queste condizioni permette di evitare contenziosi, sanzioni e contestazioni fiscali future, assicurando il massimo beneficio fiscale consentito dalla legge attuale.
